历数成都商业地产长达20多年发展历程，如果将社区底商模式视为第一轮商业崛起热潮，城市综合体等商业井喷带来了第二、三波商业热潮，特色商业街所代表的“都市特色生活体”模式崛起，则带来一场伟大的“城市进化史”。

近期，思睿走访考察了成都十大特色商业街，形成系列研究报告，从多维度分析他们各自的特色发展路径。

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建发鹭洲里

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项目概况

占据成都天府新区最为核心最为繁华的大源板块，项目以“内外环形街区”的规划布局，将街区商业、高端别墅、生活商业聚为一体，打造多样化、多层次的消费体验。项目分为三大产品形态：City time500m阳光城市漫步道、City life生活街区、City villa高端别墅。

建发·鹭洲里位于天府二街与剑南大道的交汇处，通过四横四纵、双地铁、机场高速的立体交通路网，可迅速到达成都主城区、周边区县、机场。周边云集约80万常住人口，5km范围内辐射百万余企业商务精英、政务办公人群。

• 大源组团板块 整体面积为12.2平方公里，距市区仅10公里； 大源组团位于天府新城核心居住板块，人口高度集中。

• 区域交通优势 地铁5号线（在建）——以地铁为核心的交通体系，是区域人口出行的最大载体； 快速交通体系（剑南大道、天府一街、天府二街等）——城南快速交通体系完善，为区域商务人群提供了极大的便利。

• 项目可达性 主干道体系与社区交通体系互相交织，使得项目的可达性大大提高。（荣华路、富华路、天府二街）

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项目定位

总体定位：“CITYWALK·城市漫步街”

建发·鹭洲里定位为“有颜值、有文化、有品质、有乐趣”的花园式购物中心，以“漫步式深度体验商业”为内核，打造城南大源首屈一指的商业创新空间。是一个聚集文创网红商家，以时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地。它以“开放式街区”形态与伊藤、世豪等室内型购物中心形成差异化，填补了片区大型综合休闲体验式商业空白，加码城南核心商业。

六大体验规划

文化创意跨界体验、环球顶阶生态美食、精英定制主题运动馆、奢想定制化零售、亲子梦幻乐园、空中奢品格调花园

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业态构成

建发鹭洲里距离伊藤洋华堂、世豪广场仅一街之隔。地下1层，地上4层，涵盖有餐饮、娱乐、零售、配套、儿童五大核心业态。项目餐饮业态占比最大为67.42%，配套、儿童、休闲娱乐占比较为均衡，均为6.9%。据调研数据统计，鹭洲里共有商户160家（截止2018年6月），其中，餐饮配比最重，占38.1%，其次零售占31.9%，配套占30%。

将项目餐饮做出细分，业态细分后特色美食占比最大，为44.87%,其次为异国餐饮与咖啡茶饮业态，占比均为17.95%。

由街区业态分布图可见，餐饮业态集中在三楼，配套大部分在二楼，一楼多为零售。

主力商家：麦德龙、言几又·今日阅读等。

成都热门的网红品牌占据了该项目的一大半部分业态，如院8里、霸王虾、佐冷馋、李不管把把烧、王妈热卤、嘿火餐吧、二麻酒馆等。

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建筑设计

建发·鹭洲里从规划端口开始就针对都市人对“逛街”、“休闲”的切身需求，打造成“让城市慢下来”的开放式街区；且在建筑形态创新的基础上，深入挖掘当代消费导向，围绕绿色、生态精心打造了系列主题空间。

鹭洲里的建筑设计属于传统的商业街的布局和设计，是一个由内部的社区底商与外侧的独立商业形成一条具有内部动线的商业街。

从整体布局来看，外侧独立商业为较大的中大型商业，内侧底商则为较小的小型商业。内街为两层局部四层，外街独立商业为四层。

结合市政道路人群聚集位置布置商业广场，超大的入口广场增强人的立体化商业辨识度。在有效聚集人群的同时，将大量的人流引入项目内部。

将绿色、生态融入商业建筑之中，是一座极具“新森林”风格的开放式商业街区。

入口处

公共空间景观

下层广场入口

动线设置

项目按照L型的商业动线布置原则，整个商业人流清晰明了，其次，垂直交通的设计较为丰富，利于将消费者引导至高区商业。

?项目共设置有四个大广场，两个小广场，共六个节点。商业街外部在于道路想临的主要区域设置有三个较大的广场，吸引人流聚集及进入商业街；而内部则是设置有一大两小三个广场，作为人流聚集及休憩，对人流动向的引导有明显的促进作用。

?在垂直动线方面，鹭洲里共设置有扶梯9部扶梯，4部垂直电梯。扶梯的辐射范围在半径30米，两部扶梯间不超过60米，主要布置在街道内部及主要的入口。4部垂直电梯均设置在商业街外侧，以独立外置的形式设置。

建筑形态

在建筑形态打造上，建发·鹭洲里创新性地加入绿色、生态等景观元素，以情景雕塑、巨幅植被艺术装置、天空水幕等景观小品，呈现出以自然为主旨的趣味而极富艺术性的情景体验购物街区。街区两侧配合不同主题的生态体验区，打造集生态、情景小品、儿童娱乐、休闲为一体的惬意城市漫道。

内街一层宽度约为18米，二、三层连廊宽度约为4米。一二三层均未设置外摆区，项目室外空间利用率低。

互动LED大屏

景观退台

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景观分析

鹭洲里总体定位是城市森林，打造的是新森林风格的共享体验式街区。其绿色生态主题，渗透到建筑的方方面面：外立面、通道、屋顶、天花板、停车场；同时，在景观小品上也是与其主题相契合，突出“最绿色”和“最好玩”两个概念，这两个概念贯穿于整个景观设计。

对于开放式街区来说，营造一个情景化的空间体验，提供随处拍照分享的精神愉悦感，是做出差异化的重点。建发·鹭洲里同时打出了“有颜值、有文化、有品质、有乐趣”的花园式购物中心的招牌，打造了有着网红潜质的滑梯，植物墙面浮雕，连接主广场和外街入口的浮空玻璃桥，在街边设立休憩座位，以及设置不同风格的洗手间等等，可以说在场景和氛围下了功夫。

“最绿色”景观打造

首创绿色墙面景观体系，位于作为街区主入口广场，是最吸引眼球的景观。

运用绿色植被打造花园式景观，同时将与森林有关的元素运用于建筑装饰或是景观小品上，例如树枝形状的顶柱、鸟笼造型的服务台、广场上高大的长颈鹿小品等；颜色多是绿色和原木色，尽量与森林风格相契合。

绿色墙面景观体系

情景景观

停车场

“最好玩”艺术装置

15米高旋转滑筒

项目在景观设计的内街中庭设立了一个高达15m高旋转滑筒。这是继上海巴黎春天后，成都商业体首次拥有了旋转滑筒。3部趣味旋转滑筒装置连接鹭洲里商业街3层到负1层，配合其它的趣味儿童活动设施，成为场地中最具人气的场所；4层到负1层以趣味旋转滑筒装置连接，负一楼滑梯的出口设置了趣味座椅和彩色的玩乐设施，组成一个小型儿童玩乐场。

浮空玻璃桥

在主入口的中央商业形象广场，以浮空玻璃桥连接主广场和外街入口，沿5.8米高的下沉式广场两侧搭配ROSE玫瑰艺术叠水景观。

▼?景观细节

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运营管理

物业租售：物业全部自持

7.7万方建发·鹭洲里，除别墅及6000方钻石旺铺外，全自持、全招商、全运营，保证项目业态的整体统一性和升值的无尽潜力。拥有雄厚实力的建发商业为其提供强力保障，凭多年的成熟商业运营、管理经验。

据悉，建发鹭洲里目前平均租金在80-100元/平/月，一楼在200元/平/月左右；物业管理费约25元/平/月。

持续性品牌营销互动

作为建发集团旗下建发房产在成都打造的首个大型商业项目，建发?鹭洲里从开业至今，持续打造品牌活动，如“贰街市集”、“小鹭班”、“一鹭吃狂”……通过一系列的主题营销推广，不仅增强了消费者粘性，也进一步扩大了项目的知名度。

业态组合不断优化：

据介绍，建发?鹭洲里经过8个月运营经营（截止2018年7月），不断对品牌业态进行优化组合，将A区内街及B区内街赋予主题，将B区依托牛华八婆，李不管、霸王虾、寻欢焖烤等网红餐饮先行打造为美食轻餐主题街区，成功带动了该区域人气，截至目前招商调整率为5%。

据悉，建发鹭洲里开业以来，客流已超过800万人次，项目开业率稳定持续保持在80%以上。

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城市价值

构筑场景式体验空间 打造成都首例花园式购物中心

随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，在新生代消费者不断崛起的今天，消费需求也从满足物质需求向满足社交需求和精神需求升级。建发?鹭洲里开业，为成都国际城南中央居住区商业注入新鲜血液。

在建筑形态上，创新性的加入绿色、生态等景观元素，打造成都首个立体绿色墙面景观体系，带来空前的视觉冲击力，将绿色生态概念落地成型。

同时，配合不同主题的生态情境体验区，打造集生态、情景小品、儿童娱乐、休闲为一体的25米宽户外情景体验漫道；加上View主题观光梯，完美融入生态绿色情境，在“体验、互动、人性化”的商业高要求下，从里到外，带给城南全新的商业体验。

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开发背景

建发·鹭洲里是中国上市公司百强、福建省大型国有投资企业集团——建发集团旗下专业房地产开发企业——建发房产，斥重金于西南重地成都打造的高端商业体，以“漫步式深度体验商业”为内核，打造城南大源首屈一指的商业创新空间。

建发房产始终将“打造钻石人生”作为企业品牌理念，钻石的精雕细琢、恒久坚固、保值增值、共映璀璨的物质内涵，第一次与房地产开发理念融通，以高标准，执行优质的产品质量、客户服务，打造深具钻石品质的生活家园。

小结

成都城南，商业聚集。随着城市商业副中心规划的逐步发展，社区型主题购物中心将成为商业地产的主流。建发?鹭洲里在“体验、互动、人性化”的商业高要求下，从里到外，带给城南全新的商业体验。